原创首发｜未经授权禁止转载 10月25日，高盛出了份中国房地产报告。里面有个数字，看愣不少人。 机构预判，2025到2035这十年，全国住宅用地出让规模要比2021年的高峰砍掉90%以上。 另一头呢，这几年每年的商品住宅成交量，比高峰只缩了一半左右。 供应砍90%，需求留一半。中间裂开的那道缝，就是接下来十年的楼市故事。 把时间往回拨，从1998年房改算起，23年里房价走了6轮像样的上行。 1998到2003年是起步期，全国住宅均价不到2000元一平方米，年均涨3%到4%。那时候多数人还在等单位分房，商品房没什么人当回事。 头一轮猛涨是2004到2007年，土地招拍挂落地，2004年全国住宅均价同比涨18.7%，2007年再涨16.9%，一线率先翻倍。 2008年金融危机，房价微跌1.9%，4万亿之后的2009年，一年涨了22.4%。 2010到2014年，限购限贷轮番上阵，市场涨得慢，核心城市的价格却没真正跌过。这五年看着风平浪静，开发商拿地的手已经在往回缩。 2015到2018年那轮大家记忆深，去库存加棚改货币化，全国新房均价从6600元站上8000元。2021年前后破万，冲到这轮周期的顶点。 6轮下来累计约5倍。有意思的是，每一轮启动之前，舆论场的声音都差不多：这次真的到头了。 这一轮和过去不同的地方在于，供应收缩不是开发商暂时怂了，是制度改了。 2026年8月底，新出让土地原则上推现房销售。过去拿地半年就能开盘回款，一笔钱一年转两轮；现在从摘牌到交房至少两三年，资金占用直接翻倍。 民企融资成本普遍8%到12%，算下来赚的还不如买理财。结果就是百强房企拿地前十，民企只剩滨江一家，其余全是央国企。 国家统计局数据，住宅新开工面积从2020年16.7亿平方米的高峰，降到2025年4.3亿平方米，2026年前8个月同比再降25.4%。 土地是两三年后的房子。今天少批的地，就是明天少卖的房。 这个规律上一轮就演过。2010年全国土地购置面积4.1亿平方米，之后连缩四年，2014年只剩2.2亿平方米。 土地端先冷，2015年库存见底，2016年房价全面上行。供地的变化，比价格拐点早到两三年。 那需求呢？看空的人张口就是人口负增长。可中指院测算，2026到2030年全国城镇住房需求年均稳定在9亿到10亿平方米，改善性需求占比超过40%，已经成了撑盘的主力。 住房存量报告里有组数据挺有意思，全国城镇住房套户比1.07，总量够住，可东部省份只有1.03，广东、江苏、浙江等9个省份还不到1。 城镇化率现在67%，离发达国家80%上下的水平还有一截，未来十年约1.2亿农村人口进城，每年新增城镇人口超过1000万。 房子本身没有消失，只是从"有没有"换成了"好不好"。 市场已经在投票。克而瑞数据，2026年三季度20个重点城市二手房成交同比增长6.7%，上海、北京二手房成交量连续7个月同比走高。70个大中城市里，上海二手房价格同比由跌转涨0.8%，是头一个转正的城市。 8个重点城市二手房挂牌量，比2025年的高点少了近19%。房东算完租金账，不少人直接撤牌转出租。 重点城市核心地段住宅租金回报率爬到2.8%到3.5%，首套房贷利率在3.0%上下，两条线的差距收窄到近十年小的水平。 房子开始能靠租金自己站稳，不用单盼着价格往上走。 信贷端也舒服。2026年10月，5年期以上LPR稳在3.5%，新发放房贷加权平均利率3.06%，首套首付15%，卖旧买新一年内全额退个税的政策延续到2027年底。 10月起，符合条件的首套家庭还能拿到年化1个百分点、期限5年的利息补贴，100万元贷款累计少付利息近5万元。 高盛那份报告还拆了三笔账。房地产占实际GDP的比重，从高峰近30%降到现在约15%，2030年后稳在8%上下。 对经济增速的拖累，2026年约1.8个百分点，2027年收窄到1.3，2030年基本消退。 价格下跌对消费的负财富效应，高盛判断2024到2025年已经见顶。 高盛测算过一个系数，房产价值每变化1元，家庭年度消费跟着变化约0.01元。账面一缩水，大家本能就多存钱、少花钱，这就是前几年防御性储蓄的来由。 翻译成大白话：出清走了一大半，压力一年比一年轻，大家捂紧钱包的那个劲儿，正在松下来。 当然，话要说全。高盛自己也写得明白，这不是2015年那种各城市齐涨的路子。 上海、厦门这类低库存的城市，房价有望率先企稳修复；高库存、人口流出的低线城市，还得继续磨。 对自住的人来说，上海、深圳、杭州这类核心城市核心板块，现在是过去五年挑房余地大的窗口——楼层户型随便看，房东让价3%到5%，急售房源能到8%，新盘送车位、送装修也不稀奇，利率又在低位。 远郊大盘、人口流出的小城市，不急，继续等，不会踏空。这些区域供应还在出清，多等半年，选择只会更多。 202